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Il 21 ottobre 2022 è stato pubblicato il decreto ministeriale 154/2022, che indicava la data del 05 novembre 2022 come introduzione dell’obbligo per il costruttore di presentare all’atto del rogito, copia della polizza decennale postuma indennitaria a tutela dell’acquirente secondo il nuovo modello standard.

La norma di riferimento è l’Articolo 4 del dlgs n. 122/2005. È da allora che è prevista la polizza decennale postuma. Cosa cambia con il nuovo adeguamento normativo?

Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del decreto n. 154/2022 , ai sensi dell’articolo 4 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, tutte le polizze decennali stipulate dopo il 5 novembre 2022 devono essere conformi al modello standard.

Questa norma riguarda il rogito tra costruttore e acquirente senza distinzione sullo stato di costruzione della casa. Questo significa che la protezione riguarda sia la fase di fine lavori, qualora il costruttore non riesca a consegnare in tempo, sia il futuro dell’immobile, andando a coprire gli eventuali danni materiali che potrebbero verificarsi per varie negligenze del costruttore.

Sebbene in un primo momento sembrasse obbligatorio rogitare con la polizza per tutti, anche per la compravendita delle opere già in corso o ultimate nella data indicata, con una proposta emendativa, approvata nell’ambito del disegno di legge di conversione del decreto cd. “Proroghe 2023”, è stato chiarito che il nuovo modello standard di polizza postuma decennale non si applica agli immobili per i quali il titolo edilizio sia stato rilasciato prima del 5 novembre 2022. In questi casi non si applica ancora il nuovo modello standard.

Effettivamente inserire una data che fa da limite ha generato anche altri problemi. Cosa succede in tutte le casistiche dove si era già stipulata una polizza assicurativa? Le polizze stipulate prima restano adeguate se si tratta di polizze cd. “di attivazione” o definitive. A fronte della nuova normativa, però, non è sufficiente, invece una pregressa sottoscrizione di polizza cd. CAR “Contractor’s All Risks” che normalmente avrebbe portato ad una successiva stipula della polizza decennale postuma.

Tralasciando le problematiche riscontrate tra chi voleva stipulare la compravendita da novembre ad oggi, concentriamoci sugli effetti di questa norma.

POLIZZA DECENNALE POSTUMA, NUOVO STANDARD, COS’È?

Si tratta di un prodotto assicurativo che riguarda l’acquisto di una casa appena costruita solo se la compravendita avviene tra l’impresa, il costruttore e un privato, quindi non riguarda le trattative tra singoli privati.

Questa copertura assicurativa fa riferimento alla legge 1669 del Codice Civile, dove è chiaramente indicato che la garanzia del costruttore dura 10 anni. Questo comporta che la tutela per il consumatore finale è di tipo oggettivo e si estende ai difetti di costruzione e di rovina (in tutto o in parte) dei materiali e da evidente pericolo di rovina o gravi difetti.

Anche se il riferimento base è la norma citata poc’anzi, è bene sottolineare che la scelta adottata dai ministeri è stata quella di estendere il più possibile l’ambito delle coperture per offrire la maggior tutela agli acquirenti. Nel nuovo modello standard della polizza decennale postuma, infatti, trovano spazio anche le coperture di parti dell’immobile, come le pavimentazioni e i rivestimenti interni che rappresentano un ambito di danno completamente diverso da quello delineato dall’articolo 1669 del codice civile a cui l’articolo 4 del decreto legislativo 122/2005 fa riferimento.

In altre parole, il decreto inserisce nella responsabilità decennale anche parti che finora rientravano nella responsabilità biennale estendendo le coperture obbligatorie anche a elementi o parti dell’immobile che in precedenza non erano contemplate tra quelle destinate alla lunga durata.

Cosa significa questo? Che la legge protende verso la protezione della parte più debole.

Cosa possono fare entrambe le parti per tutelarsi? Rivolgersi ad un consulente assicurativo capace di offrire una copertura assicurativa oggettiva, per essere risolutiva nel caso si verifichi l’evento inatteso senza applicare effetti distortivi. Trattandosi di una materia nuova è bene affidarsi a chi, con la propria esperienza, saprà gestire al meglio la situazione in tutte le sue accezioni.

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